Proses Jual Beli Rumah di Malaysia

Jual beli rumah di Malaysia perlu melalui beberapa proses tertentu. Ada 10 proses yang perlu dilalui oleh penjual dan pembeli rumah, antaranya :

1. 1. Penentuan harga pasaran

1. 1. Penyediaan dokumen

1. 1. Lantikan ejen hartanah

1. 1. Semakan kelayakan pinjaman pembeli

1. 1. Pengambilan deposit

1. 1. Permohonan pinjaman

1. 1. Surat tawaran pinjaman

1. 1. Lantikan peguam hartanah

1. 1. Permohonan pindah milik di pejabat tanah

1. 1. Serahan kunci

Penentuan Harga Pasaran

Harga pasaran rumah perlu ditentukan dahulu jika ingin menjual rumah. Ini kerana ia melibatkan taksiran oleh pihak LHDN dan digunakan oleh institusi kewangan dalam mekanisma pemberian pinjaman perumahan. Harga pasaran rumah boleh ditentukan oleh penilai yang dilantik oleh pihak LHDN dan bank. Selain itu ejen hartanah juga mempunyai jaringan networking yang luas dengan penilai hartanah untuk menyemak nilai harga pasaran sesuatu rumah.

Penyediaan Dokumen

Ada beberapa dokumen yang perlu disediakan oleh pihak penjual sebelum bermulanya proses jual beli rumah di Malaysia. Antaranya :

a) Geran

b) Perjanjian jual beli asal

c) Cukai tanah

d) Cukai pintu

e) Perjanjian pinjaman asal

f) ic

g) Surat beranak

h) Pelan renovasi

i) Bil – bil maintenance

Lantikan Ejen Hartanah

Ejen hartanah sebagai pemudah cara untuk kedua – dua pihak pembeli dan penjual. Tugas ejen hartanah adalah menasihatkan penjual berkenaan harga jual yang paling bersesuaian setelah melakukan kajian lengkap berkenaan unit yang ingin dijual. Kajian meliputi “unique selling point” yang ada pada unit, saingan dari unit – unit lain di pasaran, lokasi, booster yang ada serta potensi unit tersebut di masa hadapan.

Ejen hartanah juga berperanan sebagai wakil perunding harga dan terma – terma proses jual beli hartanah di Malaysia di antara penjual dan pembeli rumah.

Ejen hartanah menguruskan permohonan pinjaman dan perjanjian jual beli yang baru dengan menyenaraikan bank dan peguam yang berkaliber serta mempunyai track rekod yang baik.

Semakan Kelayakan Pembeli

Sebelum ejen hartanah membawa pembeli untuk melihat unit yang ingin dijual, mereka perlu menyaring bakal pembeli. Saringan ini penting untuk menentukan hanya pembeli yang berkelayakan dari segi pinjaman sahaja diberi keutamaan untuk melalui proses “viewing” oleh ejen hartanah. Ejen hartanah perlu memastikan proses berjalan lancar serta mengikut jadual tempoh jual beli yang ditetapkan oleh penjual dan peguam.

Kelayakan pinjaman pembeli boleh disaring dengan melihat butiran berikut :

a) Slip Gaji

b) Statement EPF

c) Statement cukai

d) Statement bank

e) Surat pengesahan majikan

Pengambilan Deposit

Hanya dua pihak yang dibenarkan untuk mengambil deposit dalam transaksi proses jual beli rumah di Malaysia iaitu ejen hartanah berdaftar dan peguam hartanah. Kedua pihak ini mempunyai “client akaun” bank khas untuk meletakkan deposit klien mereka. Deposit ini dipantau oleh badan khas iaitu LPPEH dan BAR Council.

Jika pembeli berminat dengan rumah yang dilihat, mereka boleh meletakkan deposit tanda jadi atau “Earnest deposit” sebagai syarat untuk meneruskan proses seterusnya iaitu permohonan pinjaman dan lantikan peguam jual beli hartanah. Earnest deposit yang diparktis pada masa ini ialah 3% dari harga jualan.

Permohonan Pinjaman

Proses seterusnya ialah memohon pinjaman untuk pembiayaan bagi rumah yang ingin dibeli. Pinjaman yang biasa ditetapkan oleh pihak bank adalah 90% dari harga rumah yang ingin dibeli. Namun untuk kes pembeli rumah pertama, bank memberikan pembiayaan sebanyak 100%. Pembeli boleh memohon untuk Skim Jaminan Kredit Perumahan sekiranya layak.

Bagi pembeli yang sudah memiliki rumah pertama, pihak bank hanya memberikan 70% margin pinjaman. Ini adalah syarat yang ditetapkan oleh kerajaan. Namun begitu, ada pelbagai cara yang digunakan oleh ejen hartanah untuk membantu para pembeli dalam memastikan proses permohonan pinjaman pembiayaan perumahan sehingga berjaya.

Surat Tawaran Pinjaman

Selepas melalui proses permohonan pinjaman selama beberapa hari, maka tibalah masa pihak bank menghubungi bakal pembeli bahawa pinjaman telah diluluskan. Maka surat tawaran pinjaman akan dikeluarkan oleh pihak bank. Didalam surat ini terkandung rate yang ditawarkan. Disertakan juga jumlah ansuran bulanan, tempoh pinjaman, jumlah pembayaran balik, margin pinjaman, jenis pinjaman, ikatan antara pihak bank dan peminjam dan sebagainya.

Surat tawaran pinjaman ini perlu ditandatangani oleh pihak pembeli sebagai tanda bersetuju dengan tawaran pihak bank dan seterusnya diserahkan kepada peguam untuk proses penyediaan perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman yang baru.

Lantikan Peguam Hartanah

Proses seterusnya ialah melantik peguam hartanah bagi mewakili penjual dan pembeli dalam proses jual beli rumah di Malaysia. Pihak pembeli mempunyai hak untuk melantik peguamnya sendiri. Manakala pihak penjual boleh menggunakan khidmat peguam yang sama untuk menjimatkan kos dan tempoh dalam perjanjian jual beli hartanah.

Bayaran guaman yang dikenakan tertakluk kepada skala yang ditetapkan oleh BAR Council. Manakala bayaran deposit yang biasa dipraktiskan adalah 10% semasa menandatangani perjanjian jual beli. Tempoh masa untuk menyelesaikan proses jual beli yang terkandung di dalam perjanjian jual beli adalah 3 bulan selepas kebenaran pindah milik diluluskan oleh pejabat tanah. Manakal tempoh tambahan adalah sebulan selepas tempoh tiga bulan itu tamat.

Permohonan Pindah Milik di Pejabat Tanah

Bagi hartanah yang disyaratkan untuk kebenaran pindah milik kerajaan negeri, peguam akan memasukkan permohonan kebenaran pindah milik di pejabat tanah daerah atau negeri di kawasan yang disyaratkan di dalam geran. Manakala hartanah pegangan bebas tanpa sekatan tidak perlu melalui proses ini. Hanya borang 14a sahaja yang perlu disi dan ditandatangani oleh kedua – dua pihak penjual dan pembeli.

Untuk hartanah rizab melayu, kedua – dua pembeli dan pembeli perlu membuktikan bahawa mereka adalah berketurunan melayu yang lahir di semenanjung Malaysia. Pembuktian ini haruslah disertakan dengan surat beranak di hadapan pegawai daerah atau pembantu pegamai daerah di pejabat tanah.

Serahan Kunci

Setelah semua proses keseluruhan di atas dipenuhi, barulah masuk proses yang terakhir iaitu penyelesaian baki pinjaman perumahan penjual oleh pihak bank pembeli. Jika ada lebihan amaun jualan, maka amaun itu akan diserahkan kepada pihak penjual sebagai pertukaran kunci rumah yang bakal diserahkan kepada pihak pembeli.

Bayaran ansuran pinjaman pertama akan bermula bila mana pihak bank membuat pembayaran kepada pihak penjual. Pembeli boleh berunding dengan penjual jika ingin mendapatkan kebenaran masuk awal ke unit yang dibeli dengan syarat, tiada renovasi yang dibuat dan tertakluk kepada budi bicara kedua – duanya samada perlu membayar sewa atau tidak.

Sekian untuk perkongsian kali ini.

Semoga semua pembaca mendapat manfaat dari artikel ini.

 

 

Untuk membaca artikel yang lain, boleh klik link berikut :

https://ejenhartanahkl.com/artikel/

 

 

Untuk melihat unit – unit yang ingin dijual, boleh klik link berikut :

https://hartanahhot.com/index.php?Status[]=Active&action=searchresults

 

 

Penulis adalah seorang ejen hartanah berdaftar. Penulis boleh dihubungi di talian berikut :